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Stabiler Geschäftsverlauf im ersten Halbjahr 2015

Zürich, 31. August 2015: Das mit Immobilien und Generalunternehmung erzielte Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt belief sich im ersten Halbjahr 2015 auf CHF 59.1 Millionen. Das Resultat liegt damit 6.7 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahrs. Zur erfreulichen Entwicklung beigetragen haben in erster Linie einmalig anfallende Gewinne aus Verkäufen von Renditeliegenschaften sowie der konstante Anstieg der Mieterträge.

Die insgesamt positive Wertkorrektur der Anlageliegenschaften resultierte in der Berichtsperiode in einem Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 67.2 Millionen. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs um 3.1 Prozent. 

Für das gesamte Geschäftsjahr 2015 geht das Unternehmen weiterhin von einem operativen Unternehmensergebnis aus, das mit demjenigen des Vorjahrs mindestens vergleichbar ist. 

Gewinnbringender Verkauf von Renditeliegenschaften
Der Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften in den Vorjahren führte im ersten Halbjahr 2015 zu einem markanten Anstieg der Mieterträge um 18.6 Prozent auf CHF 88.5 Millionen. Zum starken Wachstum beigetragen haben insbesondere diejenigen Liegenschaften, die im ersten Halbjahr 2015 erstmals über einen gesamten Berichtszeitraum ertragswirksam waren. 

Die kumulierte Leerstandsquote verringerte sich in der Berichtsperiode um 0.3 Prozentpunkte auf 7.6 Prozent des Soll-Mietertrags. Aufgrund der laufenden Verhandlungen mit verschiedenen Mietinteressenten ist eher mit einem weiteren Abbau der Leerstandsquote im zweiten Halbjahr 2015 zu rechnen. 

Der Liegenschaftenaufwand belief sich im ersten Halbjahr 2015 auf CHF 15.9 Millionen, was einer Quote von 18.0 Prozent entspricht. 

Der gestiegene Liegenschaftenaufwand und die leerstandsbedingten Ertragsausfälle resultierten in einer gegenüber dem Vergleichswert des Vorjahrs tieferen Nettorendite von 4.2 Prozent.

Mit der Verwaltung, Bewirtschaftung und Vermarktung von Immobilien erwirtschaftete die in Cham und Zürich domizilierte Hammer Retex im ersten Halbjahr 2015 einen Ertrag von CHF 3.2 Millionen. 

In der Berichtsperiode erfolgte die Veräusserung zweier Renditeliegenschaften. Der dabei erzielte Gewinn belief sich auf CHF 18.4 Millionen und liegt damit 26 Prozent über dem bilanzierten Marktwert.

Am Stichtag umfasste das Portfolio der Renditeliegenschaften 19 Wohn- und 43 Geschäftsliegenschaften mit einem durchschnittlichen Marktwert von CHF 55.5 Millionen.

Per 30. Juni 2015 wurde das Bürogebäude Schiffbauplatz mit einem Investitions­volumen von CHF 73 Millionen ins Portfolio der Anlageliegenschaften im Bau übernommen. In der Folge umfasste dieses am Stichtag zwei Projekte mit einem Investitionsvolumen von insgesamt CHF 96 Millionen; der Wert belief sich auf CHF 33.8 Millionen. 

Die durch den externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Bewertung der 62 Renditeliegenschaften und der 2 Anlageliegenschaften im Bau resultierte in einer in der Summe positiven Wertveränderung um CHF 10.5 Millionen. Davon entfielen auf das Portfolio der Renditeliegenschaften CHF 2.0 Millionen, auf jenes der Anlageliegenschaften im Bau CHF 8.5 Millionen.

Der Wert des gesamten Portfolios der Anlageliegenschaften belief sich am Stichtag auf CHF 3.47 Milliarden. Die Renditeliegenschaften repräsentierten einen Marktwert von CHF 3.44 Milliarden, die Anlageliegenschaften im Bau einen solchen von CHF 0.03 Milliarden.

Der Anteil des Geschäftsfelds Immobilien am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe lag bei hohen 94.2 Prozent.

Lohnende Ausrichtung auf Projekte mit intakten Gewinnmöglichkeiten
Die in der Sparte Realisation eingeleiteten Massnahmen zur Steigerung der Rentabilität resultierten in einem 13 Prozent über dem Vorjahreswert liegenden Erfolg aus Realisation Generalunternehmung (Drittprojekte) von CHF 26.0 Millionen. Demgegenüber belief sich der Erfolg aus dem Verkauf von Entwicklungs­liegenschaften auf lediglich CHF 3.6 Millionen. In der Folge verzeichnete der Erfolg aus Generalunternehmung im ersten Halbjahr 2015 einen markanten Rückgang um 42.7 Prozent auf CHF 36.1 Millionen. 

Trotz eines gegenüber dem ersten Halbjahr 2014 tieferen Betriebsaufwands lag das Betriebsergebnis (EBIT) des Geschäftsfelds mit CHF 6.0 Millionen massiv unter dem Vergleichswert des Vorjahrs. Die im zweiten Halbjahr 2015 anfallenden Gewinne aus dem Verkauf von Stockwerkeigentum beim Projekt Guggach werden sich ausgleichend sowohl auf den EBIT als auch auf den Erfolg aus General­unternehmung auswirken. 

Nach der rechtskräftig erfolgten Verabschiedung des Gestaltungsplans Bülach Nord hat Allreal die Option für den Erwerb des Teilareals Bülachguss per 1. Juli 2016 ausgeübt. Auf dem rund 55’000 Quadratmeter grossen Areal plant Allreal ab dem zweiten Halbjahr 2016 die Realisation eines Quartiers mit rund 450 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Büro- und Gewerbeflächen mit einem Investitionsvolumen vor rund CHF 300 Millionen. 

Die gegenüber der Vorjahresperiode geringere Anzahl von Eigenprojekten und die konsequente Beschränkung auf Drittprojekte mit kalkulierbaren Risiken und intakten Gewinnmöglichkeiten resultierten erwartungsgemäss in einem weiteren Rückgang des abgewickelten Projektvolumens um 37.9 Prozent auf CHF 303.8 Millionen.

 Vom im ersten Halbjahr 2015 abgewickelten Projektvolumen entfielen CHF 224 Millionen auf Projekte für Dritte, CHF 36 Millionen auf Entwicklungsprojekte für den Verkauf an Dritte und CHF 44 Millionen auf Projekte für das eigene Portfolio. Der Anteil der Neubauprojekte lag bei 76.4 Prozent, jener der Renovations- und Umbauprojekte bei 23.6 Prozent. Am Stichtag belief sich der gesicherte Arbeitsvorrat auf CHF 895 Millionen.

Nach dem Abgang des bisherigen Stelleninhabers hat Roger Herzog zusätzlich zur Funktion des Vorsitzenden der Gruppenleitung die Führung der Sparte Realisation übernommen. 

In der Berichtsperiode erfolgte der Verkauf von 20 Eigentumswohnungen für insgesamt CHF 31.9 Millionen. Im Zusammenhang mit den Eigentums­übertragungen der ersten von insgesamt 197 Wohnungen des Projekts Guggach in Zürich Unterstrass ist mit substanziellen Verkaufsgewinnen zu rechnen, die sich positiv auf das Ergebnis der Generalunternehmung im zweiten Halbjahr 2015 auswirken werden. 

Im ersten Halbjahr 2015 lag der Anteil des Geschäftsfelds Generalunternehmung am operativen Unternehmensergebnis der Gruppe bei 5.8 Prozent.

Gesicherte Handlungsfreiheit dank solider Finanzierung
Per 30. Juni 2015 beliefen sich die Finanzschulden gegenüber dem Stichtag des Vorjahrs unverändert auf CHF 1.75 Milliarden. 

Die zwei im März 2015 begebenen Obligationenanleihen über insgesamt CHF 220 Millionen ermöglichen sowohl die Finanzierung der laufenden Eigenprojekte als auch den Erwerb weiterer Liegenschaften und Grundstücke. Die zu 0.75 beziehungsweise zu 1.375 Prozent verzinslichen Anleihen haben eine Laufzeit von sechs (CHF 120 Mio.) beziehungsweise zehn (CHF 100 Mio.) Jahren. 

Die Einführung von Negativzinsen führte zu einer Erhöhung des durchschnittlichen Zinssatzes für Fremdkapital um 0.41 Prozentpunkte auf 2.34 Prozent. Per 30. Juni 2015 betrug die durchschnittliche Zinsbindung 58 Monate.

Mit offenen und kurzfristig verfügbaren Kreditlimiten in Höhe von CHF 673 Millionen lag die Verschuldungskapazität am Stichtag bei rund CHF 1.4 Milliarden. Damit verfügt das Unternehmen über die für eine erfolgreiche Geschäftstätigkeit und die Nutzung von Opportunitäten benötigte Sicherheit und Flexibilität.

Per 30. Juni 2015 belief sich die Eigenkapitalquote auf 47.3 Prozent und das Net Gearing auf 90.4 Prozent.

Bestätigung der Erwartungen für das Geschäftsjahr 2015
Unter den aktuell herrschenden wirtschaftlichen und konjunkturellen Rahmen­bedingungen bleiben die angestrebte Verringerung der Leerstandsquote, die Konsolidierung des Liegenschaftenbestands sowie die Steigerung der Rentabilität der Generalunternehmung ausgesprochen anspruchsvoll. Die bewährte Kombination des ertragsstabilen Immobilienportfolios mit der Tätigkeit des General­unternehmers, verbunden mit dem breiten Leistungsspektrum und der Finanzkraft des Unternehmens, schafft jedoch auch interessante Möglichkeiten. Diese gilt es unter sorgfältiger Einschätzung der damit verbundenen Risiken konsequent zu nutzen.

Im zweiten Halbjahr 2015 rechnen Verwaltungsrat und Gruppenleitung mit einem fortgesetzt stabilen Geschäftsverlauf. Für das gesamte Geschäftsjahr 2015 geht das Unternehmen deshalb weiterhin von einem operativen Unternehmensergebnis aus, das mit demjenigen des Vorjahrs mindestens vergleichbar ist. 

Kennzahlen im Überblick

Online-Halbjahresbericht 2015



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Matthias Meier

Leiter Unternehmenskommunikation
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Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung und Realisation). Der Wert des Immobilienportfolios beläuft sich auf CHF 3.53 Milliarden. Im Geschäftsjahr 2015 betrug das abgewickelte Projektvolumen CHF 613 Millionen. In Zürich, Bern, Cham und St. Gallen beschäftigt das Immobilienunternehmen über 330 Mitarbeitende. Allreal, mit operativem Sitz in Zürich, ist ausschliesslich in der Schweiz tätig. Die Aktien der Allreal Holding AG sind an der Börse kotiert.