Zielsetzung
Die Tochtergesellschaften der Allreal Holding AG (die «Gesellschaft») investieren in Liegenschaften. Diese werden aktiv bewirtschaftet und sollen durch eine nachhaltige, wachstumsorientierte Ertrags- und Wertentwicklung positiv zum Unternehmenserfolg beitragen.

Grundlagen und Definitionen

Liegenschaftstypen

Zuteilung von Liegenschaften zu den Liegenschaftstypen
Die Zuteilung einer Liegenschaft zu einem der Liegenschaftstypen erfolgt in der Regel beim Erwerb der Liegenschaft, ausgenommen bei Entwicklungsliegenschaften, die in der Regel von der Allreal Generalunternehmung AG gehalten und nach der Projektfertigstellung an Dritte verkauft oder in das Portfolio der Geschäfts- oder Wohnliegenschaften überführt werden. Liegenschaften mit gemischter Nutzung gelten dann als Wohnliegenschaften, wenn ihr Gesamtertrag mehrheitlich aus der Wohnnutzung stammt; ansonsten gelten sie als Geschäftsliegenschaften. Vorbehalten bleiben Beschränkungen aufgrund des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz). Für die Segmentrechnung dient der Liegenschaftstyp und nicht die Eigentumsverhältnisse als Abgrenzungskriterium.

Investitionsgrundsätze für den zukünftigen Erwerb von Liegenschaften
Die Gesellschaft investiert nur in Liegenschaften in ausgewählten wirtschaftlichen Zentren der Schweiz. Dabei steht die Investition in Einzelobjekte mit nachhaltigen Renditeerwartungen im Vordergrund. Im Bereich Geschäfts- und Entwicklungsliegenschaften sollen eher die Wachstumsperspektiven und im Bereich Wohnliegenschaften bevorzugt die Qualitätsaspekte betont werden. Darüber hinaus strebt die Gesellschaft durch Diversifikation ihrer Investitionen nach Geschäfts-, Wohn- und Entwicklungsliegenschaften, nach Alter, Grösse, Nutzungsart und Bausubstanz der Liegenschaften sowie geographisch innerhalb der Schweiz eine gute Durchmischung ihres Liegenschaftenportfolios an; dabei sind auch indirekte Anlagen in Immobilien nicht ausgeschlossen. Die Gesellschaft investiert bevorzugt in neuere Geschäfts- und Wohnliegenschaften.

Geschäfts- und Wohnliegenschaften erwirbt die Gesellschaft in der Regel nur, wenn der nach der Discounted Cash-Flow Methode (DCF-Methode) berechnete Wert der Liegenschaft CHF 3 Mio. oder mehr beträgt. Entwicklungsliegenschaften erwirbt die Gesellschaft in der Regel nur dann, wenn der nach der DCF-Methode geschätzte Wert der Liegenschaft nach erfolgter Überbauung bzw. nach erfolgter Renovation CHF 3 Mio. oder mehr betragen wird.

Die bei der DCF-Methode angewendeten Diskontierungs- und Kapitalisierungsgrundsätze werden objektspezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegmenten differenziert. Die für die Wertermittlung verwendeten Diskontierungszinssätze orientieren sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen (10-jährige Bundesobligation) und einem spezifischen Risikozuschlag, welcher nebst Nutzung, Lage und Grösse des Objektes auch die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt berücksichtigt.

Investitionsgrundsätze für die Verwendung von Barmitteln
Aufgrund der Geschäftstätigkeit ist es wahrscheinlich, dass die Gesellschaft zeitweise über wesentliche Barmittel verfügt, die folgendermassen angelegt werden können:

• Als CHF- oder EUR-Einlagen bei erstklassigen Banken oder deren Tochtergesellschaften;
• In börsenkotierte Wertpapiere und unverbriefte Rechte mit Schwerpunkt im europäischen Raum (z.B. Aktien, Funds, Geschäftsanteile, Partizipationsscheine, Genussscheine, Anleihen und Notes einschliesslich Wandel- und Optionsanleihen sowie Anleihen mit derivativen Komponenten).

Investitions- und Finanzierungsbeschränkungen

Liegenschaften
Die Gesellschaft tätigt keine Investitionen in Liegenschaften der Tourismusbranche, wie z.B. Hotels, Feriendörfer oder Aparthotels.

Bewilligungsgesetz
Bei ihren Investitionen in Liegenschaften achtet die Gesellschaft darauf, dass sie nicht als Immobiliengesellschaft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG qualifiziert wird.

Aufnahme von Fremdmitteln
Die Gesellschaft kann kurz- und langfristig verzinsliches Fremdkapital bis zu einem Gesamtwert von 65% ihrer Aktiven aufnehmen, wobei bei konsolidierter Betrachtung

• das Eigenkapital mindestens 35% der Gesamtaktiven gemäss der halbjährlichen Bilanz nach International Financial Reporting Standards (IFRS) betragen muss;
• das Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) nachhaltig 150% nicht übersteigen darf;
• der Zinsdeckungsfaktor (Verhältnis EBITDA zu Nettofinanzaufwand) auch bei deutlich höheren Zinsen den Faktor 2.0 nicht unterschreiten darf; und
• die Bilanzpositionen Anlage- und Entwicklungsliegenschaften mit maximal 70% verzinslichem Fremdkapital refinanziert werden dürfen.

Aufgenommene Fremdmittel dürfen nur im Rahmen des Gesellschaftszweckes verwendet und nicht an Dritte weiter verliehen werden.

Hedging von Zinsrisiken
Die Gesellschaft kann, ohne dazu verpflichtet zu sein, ihr Zinsänderungsrisiko durch den konservativen Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten, einschliesslich Optionen, Terminkontrakte, Futures, Swaps oder Kombinationen davon, ganz oder teilweise absichern. Die eingesetzten derivativen Finanzinstrumente dürfen ausschliesslich zu Absicherungs- und nicht zu Spekulationszwecken verwendet werden.

Anpassung der Anlagerichtlinien

Diese Anlagerichtlinien können vom Verwaltungsrat innerhalb des in den Statuten der Gesellschaft umschriebenen Zwecks jederzeit geändert werden. Änderungen sind von der Gesellschaft mindestens einen Monat vor deren Inkrafttreten zu veröffentlichen.

Version: 1. Oktober 2006