Marktwert der Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe per 31. Dezember 2010

1. Auftrag
Die Anlageliegenschaften der Allreal-Gruppe wurden im Auftrag der Eigentümerin zum Zweck ihrer Rechnungslegung von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG per 31. Dezember 2010 zum Marktwert bewertet. Dabei handelte es sich um 19 Wohnliegenschaften, 46 Geschäftsliegenschaften und 2 Anlageliegenschaften im Bau.

2. Bewertungsstandard
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG bestätigt, dass die Bewertungen entsprechend den Richtlinien und Ausfiihrungsbestimmungen der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) durchgeführt wurden. Die Wertansätze geben die Einschätzungen der Marktwerte (Market Values) zum 31. Dezember 2010 wieder. In Übereinstimmung mit IVSC (International Valuation Standards Committee) und TEGoVA (The European Group ofValuers' Association) gilt als Marktwert

der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Gemäss den Anweisungen der Allreal-Gruppe wurden die Bewertungen nach dem Accounting Standard IFRS durchgeführt. Die erwähnten Bewertungsstandards decken sich mit der DefInition des fairen Wertes (Fair Value Model), wie sie sich in lAS 40 unter den Paragraphen 33 - 55 fmdet. Damit werden auch die Vorgaben gemäss Kotierungsreglement der SIX Swiss Exchange eingehalten.

3. Bewertungsmethode
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG bewertete die Renditeliegenschaften sowie die Anlageliegenschaften im Bau der Allreal-Gruppe mit der Discounted-Cashflow Methode (DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungs ströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto- Zahlungsströme nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert. Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer lO-jährigen Bundesobligation und einem spezifIschen Risikozuschlag. Dieser berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Die Diskontierungszinssätze werden nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegment variiert.

Die Marktwertennittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvennietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfalle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Fonnen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt.

Mehrwertsteuern, Grundstückgewinnsteuern, Transaktionskosten und Finanzierungskosten sowie latente Steuern wurden bei der Wertfmdung ausgeklammert.

4. Bewertungsresultat
Unter Berücksichtigung der obigen Ausftlhrungen schätzte Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG per 31. Dezember 2010 den Marktwert der 65 bewerteten Renditeliegenschaften und 2 Anlageliegenschaften im Bau, welche sich alle im Eigentum der Allreal-Gruppe befmden, wie folgt ein:

Wohnliegenschaften	CHF	320.2 Mio.
Geschäftsliegenschaften	CHF	2'003.1 Mio.
Total Renditeliegenschaften	CHF	2'373.3 Mio.
Anlageliegenschaften im Bau	CHF	246.0 Mio.
Total Anlageliegenschaften	CHF	2'619.3 Mio.

Das Bewertungsresultat in Worten:
zwei Milliarden sechshundertneunzehn Millionen dreihundert Tausend

5. Zweckbestimmung
Abschliessend, unserer üblichen Geschäftspolitik entsprechend, weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den oben genannten Zweck bestimmt ist. Es wird keine Haftung gegenüber Dritten übernommen.

Wir versichern, das Gutachten parteilos erstellt zu haben.

---> Anhang: Bewertungsmethode und -annahmen (PDF)