Allreal mit solidem Halbjahresergebnis:
- Im Marktvergleich weiterhin tiefer Leerstand
- Generalunternehmung mit ausgezeichneter operativer Marge
- Langfristig gebundene Zinsen garantieren solide Finanzierung
Stabiles Resultat auf hohem Niveau
Zürich, 2. September 2004 – Das Unternehmensergebnis (exkl. Neubewertungseffekt) betrug im ersten Semester 2004 CHF 27.8 Millionen. Es liegt damit nur 12 Prozent unter dem vom Abschluss mehrerer Grossprojekte und Erstbewertungsgewinnen geprägten Wert der Vorjahresperiode. Zum erneut guten Resultat und dem auf hohem Niveau stabilen Geschäftsverlauf haben beide Geschäftsfelder – Immobilien und Generalunternehmung – beigetragen.
Der Marktwert des ertragsstabilen Portfolios von Wohn- und Geschäftsliegenschaften beträgt 1.43 Milliarden. Die mit den Immobilien erzielte Nettorendite lag bei sechs Prozent.
Die Generalunternehmung konnte sich trotz anspruchsvoller Rahmenbedingungen gut behaupten und erzielte eine operative Marge von 35 Prozent. Der Auftragsvorrat garantiert eine volle Auslastung für mindestens 18 Monate.
Ein Teil der im Rahmen der Kapitalerhöhung beschafften Mittel wurde im ersten Halbjahr 2004 für den Erwerb von Entwicklungsliegenschaften sowie zur Finanzierung von Eigenprojekten verwendet.
Die gleich bleibend bei 2.9 Prozent und neu auf 51 Monate gebundenen Zinsen bilden das Fundament der soliden Finanzierung.
Per 30. Juni 2004 wurde die Allreal-Aktie mit einer Prämie gegenüber dem Net Asset Value (NAV) von 8 Prozent gehandelt. Für das Geschäfts-jahr 2004 erwartet Allreal einen fortgesetzt stabilen Geschäftsverlauf und ein erneut gutes Ergebnis.
Das wiederum gute Halbjahresresultat und der auf hohem Niveau stabile Geschäftsverlauf belegen die unternehmerische Stärke der Allreal-Gruppe. Die wichtigsten Kennzahlen des ersten Halbjahres 2004 liegen unter denen der Vergleichsperiode, da diese vom erfolgreichen Abschluss mehrerer Grossprojekte sowie von Gewinnen aus erstmaliger Marktbewertung von Liegenschaften geprägt war.
Im ersten Semester 2004 erzielte Allreal ein operatives Unternehmensergebnis (Unternehmensergebnis exkl. Neubewertungs-effekt) von CHF 27.8 Millionen (30.06. 2003: CHF 31.6 Millionen). Die vom externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Neubewertung einzelner Anlageliegenschaften resultierte in einer geringfügigen Tiefer-bewertung des Portfolios um CHF 3.5 Millionen. Dieser Wert entspricht 0.2 Prozent des Marktwertes aller Anlageliegenschaften und belegt damit erneut deren marktgerechte und realistische Bewertung. Das Unternehmensergebnis (inklusive Neubewertungseffekt) beträgt CHF 25.2 Millionen (30.06. 2003: CHF 31.3 Mio.). Mit CHF 42.1 Millionen war der Cashflow nur geringfügig tiefer als in der Vergleichsperiode (30.06. 2003: CHF 44.0 Mio.).
Trotz einer nach der Kapitalerhöhung markant höheren Eigenkapitalquote liegt die annualisierte Eigenkapitalrendite (exkl. Neubewertungseffekt) mit 7.1 Prozent über dem Zielwert.
Solide Finanzierung dank langfristig tief gebundener Zinsen
Der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten konnte im ersten Halbjahr trotz leicht steigender Marktzinsen auf tiefen 2.9 Prozent gehalten werden. Die von 49 auf 51 Monate verlängerte durchschnittliche Zinsbindung bildet einen effektiven Schutz vor steigenden Zinsen.
Am Stichtag betrug das Net Gearing 94.5 Prozent und der Zinsdeckungs-faktor komfortable 4.4. Die in den Anlagerichtlinien und in der Finanz-strategie definierten Zielwerte wurden damit eingehalten.
Das Unternehmensergebnis je Aktie (exkl. Neubewertungseffekt) lag trotz der Kapitalerhöhung bei ansehnlichen CHF 3.43.
Ertragsstabile Wohn- und Geschäftsliegenschaften an besten Lagen
Nach den Devestitionen, dem Erwerb einer Landreserve in Zürich-Affoltern, der geringfügigen Tieferbewertung einzelner Liegenschaften und dem Wertzuwachs des im Bau befindlichen Hauptsitzes von IBM Schweiz betrug der Marktwert des Portfolios am Stichtag CHF 1'431.2 Millionen (31.12.2003: CHF 1'420.1 Mio). Im Rahmen der Optimierung des Portfolios verkaufte Allreal im ersten Halbjahr 2004 eine Geschäfts- und drei Wohnliegenschaften für insgesamt CHF 11.2 Millionen.
Die Mieterträge erfuhren gegenüber der Vergleichsperiode eine Steigerung um 1.7 Prozent auf CHF 42.6 Millionen. Die Nettorendite beträgt 6 Prozent und liegt damit klar über dem Wert des Vorjahres (30.06.2003: 5.6 %).
Das Geschäftsfeld Immobilien generierte rund 75 Prozent (2003: 71%) des Betriebsergebnisses (EBIT).
Die Leerstandsquote als ausschlaggebende Messgrösse für die Qualität des Liegenschaftenbestandes und des Portfoliomanagements beträgt im Marktvergleich nach wie vor tiefe 3.9 Prozent. Nachdem verschiedene Mietverträge erneuert beziehungsweise verlängert werden konnten, verfügt Allreal über ein weiter optimiertes Fälligkeitsprofil der Mietverträge.
Am 30. Juni 2004 betrug der Anteil der Geschäftsliegenschaften 69 Prozent (31.12. 2003: 70%); 20 Prozent entfielen auf Wohnliegen-schaften (31.12. 2003: 21%) und 11 Prozent auf Liegenschaften im Bau sowie Landreserven (31.12. 2003: 9%). 53 von insgesamt 61 Immobilien befinden sich in Stadt und Kanton Zürich und somit an gesamtschweizerisch attraktivsten Lagen.
Generalunternehmung mit ausgezeichneter operativer Marge
Die Generalunternehmung konnte sich trotz anspruchsvoller Rahmen-bedingungen und zunehmendem Preisdruck erfolgreich behaupten.
Im ersten Semester 2004 erzielte das Geschäftsfeld bei einem Gesamtertrag von CHF 31.7 Millionen einen Betriebsgewinn von CHF 11.2 Millionen. Damit leisteten Projektentwicklung, Projektmanagement und Immobiliendienstleistungen einen Beitrag von respektablen 25 Prozent an das EBIT der Gruppe. Die operative Marge lag bei ausgezeichneten 35 Prozent.
Das von Allreal abgewickelte Bauvolumen betrug CHF 173.7 Millionen. Damit lag es 28 Prozent unter dem Wert der Vorjahresperiode. Grund dafür sind insbesondere die zeitintensiven Bewilligungsverfahren sowie durch Einsprachen bedingte Verzögerungen bei verschiedenen grösseren Projekten.
Die Abwicklung der aktuellen Projekte verläuft ausnahmslos im Rahmen der gemachten Vorgaben. Die über 60 von den Projekt- und Bauleitern der Generalunternehmung betreuten Projekte entsprechen einem Gesamtvolumen von CHF 1.1 Milliarden.
Der aktuelle Arbeitsvorrat garantiert eine volle Auslastung der Generalunternehmung für mindestens 18 Monate. Darüber hinaus repräsentieren die von der Projektentwicklung aktuell bearbeiteten Projekte ein zusätzliches potenzielles Investitionsvolumen von deutlich über CHF 1 Milliarde.
Auch beim Verkauf von Wohneigentum aus eigener Entwicklung war Allreal fortgesetzt erfolgreich. Mit dem Absatz der letzten verfügbaren Eigentumswohnungen der Überbauungen „am Zilbach“ in Fällanden, „Wängimatt“ in Uitikon und „Wiesenfeld“ in Niederhasli konnten im ersten Semester drei Projekte erfolgreich abgeschlossen werden. Zudem konnte die im Bau befindliche dritte Etappe des Projektes „im Wisental“ in Bülach mit 109 Mietwohnungen an institutionelle Investoren verkauft werden.
Positive Einschätzung der Zukunftsperspektiven
Für das zweite Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres ist Allreal zuversichtlich. Für einen fortgesetzt stabilen Geschäftsverlauf und ein erneut gutes Ergebnis sprechen insbesondere
- die gesunde und langfristig mit tiefen Zinsen abgesicherte Finanzierung
- die Möglichkeit, zusätzliche Liegenschaften oder ganze Portfolios zu erwerben und Eigenprojekte zu finanzieren
- die Qualität und die hohe Ertragssicherheit des ausgezeichnet bewirtschafteten und marktgerecht bewerteten Immobilienportfolios sowie
- die vergleichsmässig hohe Zahl von grossen Projekten, die unmittelbar vor der Bau- und Investorenreife stehen
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